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安心住まいのためのお役立ちガイド

[中古住宅 引き渡し前 チェックポイント/物件見学 チェックポイント]
築年数20年の一戸建はお買い得?

2020-10-23


「中古住宅」という言葉について、どんな印象を持っていらっしゃいますか?

物質には「経年劣化」というものがありますから、年月を経るにつれて「ボロく」なっていくことは現実としてあります。ただし昨今ではメンテナンスの行き届いた中古住宅も流通しており、たとえ築年数が20年、30年経っていても安心して暮らせる住宅は多いです。

さらに、洋服と同じで「ヴィンテージ」と呼ばれるレベルになると、今度は「古さ」が価値を持つようになります。

つまり、「古い=ボロい」とは必ずしも言い切れないということです。中古住宅の魅力は何よりも、新築住宅に比べて費用を抑えられること。条件に合う物件を見つけたいものです。

今回は、さくら事務所が情報提供し、千葉大学大学院が研究論文としてまとめた「何年経ったらどこが劣化するのか(劣化する可能性が高いのか)」について、中古の木造戸建てを例に、具体的な調査結果をご紹介していきます。





外壁は何年経ったら劣化する?


まず知っておきたいのは、住宅の劣化の度合いに大きく関係している可能性がある法律の改正は、過去に2度あります。

まず1981年に耐震設計法が改正され、これ以前の基準を「旧耐震基準」、以降の基準を「新耐震基準」と呼ぶようになりました。そして2000年には地盤調査が義務化され、耐震壁の配置バランスを考慮することなどが定められました。これを「2000年基準」と呼んでいます。物件がこの「2000年基準」の前に建てられたか、それとも後に建てられたかで大きく状況が異なりますので、まずは前提として頭の片隅に置いておいてください。


では、その調査結果がこちらです。





































































































項目 劣化状況の目安
建物の傾き 経年劣化による影響が大きく、かつ2000年基準の影響で発生度は抑えられている。劣化の程度が著しいものは、築5~10年を目安に発生度が上昇。軽微なものを含めると築浅の物件でも約10%の確率で発生する可能性がある。
不同沈下 築15~20年経過した後に約5?10年で30%前後の発生率に達する。また、2000年基準以前の物件ほど発生度が高く、2000年基準以前の物件は築年数が古ければ古いほど不同沈下の可能性が高いと言える。
雨漏り 築5年前後から発生度が上昇、築20?25年で約20%に達する。
柱、梁、土台など(主要構造部)の腐食・変形 築5~10年から10年ごとに約10%発生率が上昇。2000年基準の影響はないと考えられる。
蟻害 2000年基準以前の発生数が多く、また築20年以上の物件では約10~20%発見されている。防蟻処理技術の向上によって近年は発生が抑制されていると考えられている。
屋内給排水管の劣化・漏水 2000年基準の影響は低く、築浅の物件であっても約10%の確率で発生が確認されている。築5年経過後、さらに5年の経過で約10%増加する。
外壁、サイディング、シーリングの不具合 2000年基準の影響は低いが、経年劣化の影響が大きい。新築後10~15年までは5年で約15~20%の割合で発生。それ以降は5年で5%ほどの上昇に抑えられているが、これは築10年から20年ほどでメンテナンスをするケースが多いからではないかと考えられている。
屋根、屋上、軒の不具合 2000年基準による影響は少ない。築後5年前後から約10~30%ほどの割合で発生する。
天井、屋根裏の不具合 築浅時期で約5~10%の物件に発生。経年による影響は軽微であり、新築時から10~30%の割合で発生すると考えられる。
バルコニー、テラスの不具合 新築から5年前後で約5%の発生度。築後5~15年の期間では5~10%上昇する。築15年前後を経過するとおよそ一定で20%の発生率を示すが、これは築10~15年ほどでメンテナンスをするケースが多いからではないかと考えられている。
床下基礎の不具合 2000年基準の影響は小さい。築浅時期での発生率が0~20%あり、その後5年で約10%発生率が上がる。経年劣化による影響が多い部分だと言える。
雨樋の不具合 1995年以前の物件は最大で約30%の発生率があったものの、経年劣化による影響はわずか。
部材支持金物の不具合 新築時から10年間で約0~10%の発生率。経年劣化による影響はわずか。
配管貫通部まわりの不具合 経年に関わらず0~10%の発生率。2000年基準の影響も少ない。
給湯器、換気設備などの不具合 築10~15年の物件で最大30%の発生率。新築時から5年の間でも約10%の発生が見られる。
防耐火仕様の不足 調査対象の中で最も古い1987年から一定的に約10%の発生率。
建具の不具合 経年劣化による影響は小さく、建具に関しては所有者の使い方や施行の精度のほうが影響が大きいと考えられる。
水回り(キッチン、浴室、トイレなど)の不具合 新築時から経年劣化を始め、約5年で10%発生率が上がる。2000年基準の影響は少ない。
洗面化粧台の不具合 新築時から発生率は上がり、10年で約5%上昇する。
浴室の不具合 築10年を過ぎたあたりから発生率が上がり、上昇度は5年で5%ほど。
キッチンの不具合 経年による影響は少なく、常時0~10%の発生率が見られる。
トイレの不具合 経年による影響は少なく、常時0~10%の発生率が見られる。




























































































建物の傾き 経年劣化による影響が大きく、かつ2000年基準の影響で発生度は抑えられている。劣化の程度が著しいものは、築5~10年を目安に発生度が上昇。軽微なものを含めると築浅の物件でも約10%の確率で発生する可能性がある。
不同沈下 築15~20年経過した後に約5?10年で30%前後の発生率に達する。また、2000年基準以前の物件ほど発生度が高く、2000年基準以前の物件は築年数が古ければ古いほど不同沈下の可能性が高いと言える。
雨漏り 築5年前後から発生度が上昇、築20?25年で約20%に達する。
柱、梁、土台など(主要構造部)の腐食・変形 築5~10年から10年ごとに約10%発生率が上昇。2000年基準の影響はないと考えられる。
蟻害 2000年基準以前の発生数が多く、また築20年以上の物件では約10~20%発見されている。防蟻処理技術の向上によって近年は発生が抑制されていると考えられている。
屋内給排水管の劣化・漏水 2000年基準の影響は低く、築浅の物件であっても約10%の確率で発生が確認されている。築5年経過後、さらに5年の経過で約10%増加する。
外壁、サイディング、シーリングの不具合 2000年基準の影響は低いが、経年劣化の影響が大きい。新築後10~15年までは5年で約15~20%の割合で発生。それ以降は5年で5%ほどの上昇に抑えられているが、これは築10年から20年ほどでメンテナンスをするケースが多いからではないかと考えられている。
屋根、屋上、軒の不具合 2000年基準による影響は少ない。築後5年前後から約10~30%ほどの割合で発生する。
天井、屋根裏の不具合 築浅時期で約5~10%の物件に発生。経年による影響は軽微であり、新築時から10~30%の割合で発生すると考えられる。
バルコニー、テラスの不具合 新築から5年前後で約5%の発生度。築後5~15年の期間では5~10%上昇する。築15年前後を経過するとおよそ一定で20%の発生率を示すが、これは築10~15年ほどでメンテナンスをするケースが多いからではないかと考えられている。
床下基礎の不具合 2000年基準の影響は小さい。築浅時期での発生率が0~20%あり、その後5年で約10%発生率が上がる。経年劣化による影響が多い部分だと言える。
雨樋の不具合 1995年以前の物件は最大で約30%の発生率があったものの、経年劣化による影響はわずか。
部材支持金物の不具合 新築時から10年間で約0~10%の発生率。経年劣化による影響はわずか。
配管貫通部まわりの不具合 経年に関わらず0~10%の発生率。2000年基準の影響も少ない。
給湯器、換気設備などの不具合 築10~15年の物件で最大30%の発生率。新築時から5年の間でも約10%の発生が見られる。
防耐火仕様の不足 調査対象の中で最も古い1987年から一定的に約10%の発生率。
建具の不具合 経年劣化による影響は小さく、建具に関しては所有者の使い方や施行の精度のほうが影響が大きいと考えられる。
水回り(キッチン、浴室、トイレなど)の不具合 新築時から経年劣化を始め、約5年で10%発生率が上がる。2000年基準の影響は少ない。
洗面化粧台の不具合 新築時から発生率は上がり、10年で約5%上昇する。
浴室の不具合 築10年を過ぎたあたりから発生率が上がり、上昇度は5年で5%ほど。
キッチンの不具合 経年による影響は少なく、常時0~10%の発生率が見られる。
トイレの不具合 経年による影響は少なく、常時0~10%の発生率が見られる。

いかがでしょう。意外な結果だったのではないでしょうか。

基本的には経年によって不具合が生じる可能性は高まるものの、必ずしもすべてが経年の影響を強く受けているというわけではなく、また、築0~5年という「築浅」の時期にも何らかの不具合が発生する可能性が一定程度あるのです。

これは経年の影響ではなく、単純に新築時の施工不良が起きているということであり、つまりは新築だからといって安心してばかりはいられないということですね。





新築時の段階で30~40%は補修を検討すべき箇所がある


そして、この調査レポートの最後には、「早期に補修の検討が望ましい箇所」として、以下のように書かれています(なかなか衝撃的です)。



  • 新築時の段階でおよそ30~40%補修を検討すべき箇所が存在する。

  • 経年により発生率は上昇し、築10年以上の物件は約60%の発生率となる。


この調査によって、住宅のさまざまな箇所について経年による影響がどれほどあるのか、具体的に見えてきました。いつ不具合が起きるのかヒヤヒヤしながら暮らすよりも、「いつ」という時期をあらかじめ把握できていたほうが、修繕の計画も立てやすいですよね。


とは言え、何から手をつければいいのかわからない……という方は、さくら事務所へご相談ください。さくら事務所のホームインスペクション(住宅診断)では、ご自宅へ住宅のプロが訪問して調査を行います(もちろん購入を検討されている物件へも伺います)。

いますぐ補修をすべきなのか、それともしばらく様子を見ていて大丈夫なのか、プロの目線でアドバイスさせていただきます。トラブルが起きる前の予防策として、ぜひご検討ください。



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