10月18日は「木造住宅の日」。
「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念に掲げるさくら事務所では、千葉大学大学院小林秀樹研究室の草処章一郎氏と共同調査研究を実施しました。
共同調査研究では、これまでのさくら事務所で行った膨大なホームインスペクション事例の中から、木造在来軸組工法における「築年数による不具合の発生率」に注目。
そこからみえてきた、住まいの不具合（瑕疵）発生とマイホームをより良い状態で保つための秘訣をご紹介します。
瑕疵発生の４つのタイプ
本調査研究では、33の瑕疵事象における経年変化による発生特性を分析しました。
経年変化のスピードと初期（築0~2年)瑕疵の有無について評価し、
タイプ1：経年変化とは無関係な瑕疵事象
タイプ2：初期段階での瑕疵発生があり、徐々に悪化する瑕疵事象
タイプ3：初期段階での瑕疵発生があり、数年で急激に悪化する瑕疵事象
タイプ4：初期段階での瑕疵発生はないが、その後悪化する瑕疵事象
の4つのタイプに分類しました。
その結果、初期段階（築0～2年）での瑕疵発生があり、徐々に悪化する瑕疵事象タイプ（タイプ2）に当てはまるものが14項目と最多であることがわかりました。
「新築なら不具合なんてないのでは？」という声も聞かれますが、”建物の傾き”は新築当初でも約5％程度発生し、築年とともに指数関数的に増加していることが判明。”床の不具合”に至っては、築0~2年で約20%発生、築25年では約80％発生と劣化の進行速度も気になる結果となりました。
定期的な点検やメンテナンスの必要性
”床の不具合”などをはじめとする瑕疵タイプ2のグループは、初期段階から軽微な不具合も含めて発生しており経年変化により徐々に著しい瑕疵発生の危険性が高くなってくるため、初期段階でのインスペクションを含めて定期的な点検やメンテナンスが必要であると言えます。
先述のとおり、住まいの不具合には、初期段階からの発生と経年変化によるもの（劣化）があります。
経年変化によるものについては、定期的な観察やメンテナンスなど、ご自身でも対応可能なものとなります。
例えば、”雨どい”などの設備に関するものであれば、「雨どいに詰まった落ち葉を撤去する」「外壁給気口や換気扇のフィルターを掃除する」など、消耗品の交換や定期的な清掃といったごく日常でできるメンテナンスをこまめに行うことで、瑕疵発生のリスクを減らすことができます。
基礎・外壁・屋根などについても、「ひびが無いか」「室内に雨漏りの痕跡はないか」「床下がジメジメしてないか」など定期的に目視確認をして変化がないか点検を行うことでいち早く対応することが可能になり、大事になってしまうことを避けることができます。
このように、経年変化による不具合に対しては、日々の健康管理と同じく基本的なことを行っていくことがその秘訣となります。
その一方、初期段階から発生（施工ミスなど）している不具合を見つけることは、ホームインスペクター（住宅診断士）などの専門家でなければ非常に難しいものといえます。
ホームインスペクション(住宅診断)の活用でしっかりと調査を
住宅の間取り図や設計図通りに設計されているか、専門知識が必要となる判断を伴う購入時や内覧会での不具合の発見は、住まいの専門家でない限り、もれなく確認することは難しいと言わざるをえません。
ホームインスペクション（住宅診断）は、主に非破壊の目視調査で確認できる範囲で建物のコンディションを把握、推測できるので売買のリスクを減らしながら取引を行うことができます。
さくら事務所のホームインスペクション（住宅診断）は、建物に精通した専門家 ホームインスペクター（住宅診断士）が第三者の立場から調査。「欠陥住宅」「買ってはいけない住宅」の見極め判断や、中古戸建のリフォームや修繕の時期と費用の目安などの中立的なアドバイスが得られると、多くの方から支持されています。
建物状況調査を受けて「簡易的ではなくもっと詳細が知りたい」「気になる箇所をもっと見てほしい」など、セカンドオピニオンとしてもホームインスペクション（住宅診断）をご活用ください。