Amazonで購入１２月２０日にＫＡＤＯＫＡＷＡより発売された、さくら事務所監修「住まいの不安がなくなる 絶対失敗しない家・マンションの話」（著者：うだひろえ）の発売を記念して、マンガで登場する「家選びと住み替え」をテーマに、これから家を買う方はもち ろん住み替えを検討中の方にお役立ていただける「マイホーム購入！失敗しないためのチェックポイント」をまとめました。
消費増税、物価高、人口減少、空き家の増加・・・など社会問題が山積している中、人生最大の買い物であるマイホームを取り巻く環境も変化してきています。、「物件と場所が気に入った！」といった理由だけで購入してしまうとリスクが大きい時代です。
結婚、出産といった家族構成の変化はもちろん、子供の進学、転勤、老後など住み替えが必要になる場合、購入時から将来のライフプランを見据えたローン選び・住宅選びが欠かせません。
「失敗した！」とならないためには、いざという時、“売る・貸す”⇒“住み替え”がスムーズにできるような、家を見極めることが肝心。
そこで、賢く家を選ぶために欠かせない、物件のチェックポイントと家族が住み心地のよい家を選ぶための考え方やポイントをご紹介します！
エリア選びのポイント
人気エリアや駅近は資産価値は高いものの高額物件になりがち。エリア選びでは駅からの距離はもちろん、希望の地域の「人気エリア」を見極め、自分の描く生活が実現できるか具体的にイメージをすることが大切です。
□ 駅からの距離
今は駅から徒歩７分以内がトレンドとなっています。１０分を越えると売却の時にポータルサイトでチェックしてもらえる確率が低くなる可能性も。
□ 利便性
近くにバス停、商店街やスーパー、金融機関、学校、病院、役所などがそろっているかどうかチェックしてみましょう。
□ エリア格差
今後は少子高齢化のため人口減少が進んでいくため、コンパクトに集まって住まう「コンパクトシティ」が増えていくことが予想されます。自分の買った家が将 来コンパクトシティの枠に入るかどうか、自治体の都市計画課に聞いてみましょう。また、そのエリアに住んでいる世帯層にあった間取りの物件を選ぶようにし ましょう。
地域の災害や犯罪について確認をし、適切な対策がとれるかどうかもあらかじめチェックしておくとよいでしょう。
□ コミュニティ成熟度
防災訓練など地域の取り組みが活発に行われているか、ごみ捨ての日にごみが散乱していないかなど。マンションの場合は管理組合が正常に機能していることが肝になります。
不動産会社にお願いをして運営状況が確認できる資料をチェックしましょう。
□ 嫌悪施設
近くにゴミ処理場、下水処理場、火葬場、お墓などがないかをチェックしましょう。
□ 災害リスク
ハザードマップで液状化などの災害リスクを確認しましょう。
国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
□ 防犯マップ
犯罪情報マップ、事故発生マップを参考にエリアの治安をチェックしてみましょう。
警視庁『犯罪情報マップ』
警視庁『交通事故発生マップ』
建物選びのポイント
建物は自分の生活のしやすさはもちろん、住んでからの維持管理が肝心。点検・メンテナンスしやすい建物かどうか確認をしましょう。また、耐震性は必ずあらかじめチェックしておくようにしましょう。
□ 耐震性
建築確認申請を１９８１年６月１日以降にうけた建物は新耐震基準が適応されています。新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。
- 新築・・・最近の新築一戸建ては耐震等級３がの建物が多く普及しています。マンションは耐震等級１が多いでしょう。
- 中古・・・築年数の古い一戸建ての場合は耐震診断をしてリフォームと一緒に耐震補強工事を検討するとよいでしょう。補助金がでる自治体もあります。マンションの場合は管理組合で耐震診断の上、補強対策をしているか確認をしてみましょう。
□ 耐久性
外壁や基礎の性能がどうなっているか、日常的な排水管の清掃がしやすいかなどをチェックしてみましょう。
□ 可変性
その建物に住み続ける場合、将来子供が独立したときや介護が必要になったときのことを見据えましょう。また、住み替えをする際にも可変性の高い建物の方がリフォームしやすいため売却しやすいでしょう。
□ 断熱性
光熱費が節約でき、夏涼しく冬暖かい快適な住生活が期待できます。また、2020年までに全ての新築住宅・建築物について省エネルギー基準へ適合の義務化スタートするため建物としての価値も保ちやすくなります。
□ メンテナンス性
建物の資産価値を維持するためには、定期的な建物の点検とメンテナンスが不可欠です。天井裏や床下に入れる点検口が取り付けられているかどうかなどメンテナンスのしやすさについてチェックしてみましょう。
□ 間取り
今の生活をトレースしてみて、導線が自分にとって無理のないものかどうかイメージしてみましょう。そのとき、将来どうなるか合わせて考えてみるのもおすすめです。
お金のポイント
家計を洗い出してきちんと「返せる額」を計算した上で、借入額を決めましょう。金融機関から「借りられる額」をそのまま借り入てしまうと将来の生活がカツカツになってしまい、家庭内で債務超過のような状態になってしまうことも。
□ 「返せる額」の算出
住宅ローンの１年間の返済額は家庭によってことなるもの。一般的には年収の２５％といわれていますが、子供が産まれるなど将来のライフプラもふまえた計画が重要です。
そのとき「借りられる額」が継続して「返せる額」とは限りません。
□ イニシャルコスト
物件購入の際の初期費用。頭金のための貯金を準備していたつもりでも諸費用が発生するためあらかじめチェックしておきましょう。一般的に物件価格の３〜８％程度かかります。中古物件の場合は仲介手数料やリフォーム代も合わせて計算しましょう。
□ ランニングコスト
月々発生する費用。マンションの場合月々、修繕積立金と管理費が発生します。場合によっては駐車場代がかかる場合も。一戸建ても１０〜１５年に一度は修繕 が必要になるので積み立てておく必要があるでしょう。住まいは新たに購入する場合広くなるケースが多いので光熱費が増えてしまう家庭がほとんど。省エネ性 能もチェックしておきましょう。
□ 変動
市場動向にあわせ、金利が変動する。一般的に固定金利よりも金利は低い。敏感に経済動向や金利変動に反応しチェックできる人向け。
□ 固定
「フラット３５」など、期間中の金利が固定になっているもの。変動よりも金利は高めなものの、経済動向や金利変動に左右されず一定の金利で支払いを続けたい人向け。
売却のポイント
購 入検討者は新築が割高だったり、希望エリアでないといった理由で中古を見学にきているケースもあるので、ライバルである新築モデルルームに負けないよう、 物件情報がわかる資料の準備や部屋をきれいに見せる工夫など自分が新築モデルルームにいったときをイメージして売却準備をしてみましょう。
□ 物件チラシの作成
自分の物件のチラシを作成するとよいでしょう。性能を盛り込んだ間取りや近隣の公園や学校といった周辺環境の情報がわかるものがおすすめ。
□ ライバルはモデルルーム
洗濯物やおもちゃなど生活感がでるものは極力片付け、清掃を心がけましょう。特に水まわりは念入りに掃除をしておくことをおすすめします。見学の前には、風通しを良くし、カーテンを開けるなどできる限り明るくしておくと第一印象がかわります。
□ ホームステージング
アメリカなどでは一般的になっている、ホームステージング。荷物などをあらかじめレンタルボックスなどに預け、プロの業者が清掃、おしゃれなインテリアなどで飾り付けモデルルームのようにします。印象がよいため希望より早く、高く売れるケースもあります。
うださんの家探し奮闘記と専門家達のアドバイスをマンガでくわしくチェックできる！
本書では、住宅購入・住み替えの失敗、成功事例を交えながらポイントをマンガでわかりやすく解説。不安や悩みを解消するためのポイントがつかめます。
第一章：マイホーム購入の基礎。私はどこで何を間違えたの？
第二章：教えてください！マイホームの新常識
第三章：住宅購入お金のコト
第四章：物件探し～エリアの価値、物件の価値～
第五章：中古マンション 価値の見極め方
第六章：理想の家を探す そして
